Диагноз «shell&core»: лечить, нельзя оставить. Shell & core: нужно ли тратиться? На фото блок со стандартной отделкой в

Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда заказчики, выбирая помещение для нового офиса в современных бизнес-центрах, рассматривают варианты аренды помещений с базовой отделкой арендодателя или выполнением полного комплекса работ по проектированию и строительству офиса силами специализированных в сегменте FIT-OUT компаний.

Накопив значительный опыт реализации проектов, как для конечных потребителей офисов, так и для девелоперских компаний, мы предлагаем взгляд на этот вопрос со стороны рынка FIT-OUT, что позволит наиболее объективно определить, какой из вариантов более привлекателен и рационален.

Выгодный FIT-OUT

Не секрет, что на рынке существует стереотип о высокой стоимости качественных услуг в сегменте FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений коммерческой недвижимости. Особенно это относится к современным высококачественным объектам с полным комплексом инженерного оснащения.Тем не менее, в современных условиях факты говорят обратное: аренда помещений shell&core (без отделки) и самостоятельная реализация проекта FIT-OUT—это менее затратное, а главное более выгодное предприятие, чем аренда офиса с отделкой девелопера.

Мы отметим три наиболее показательных фактора в пользу выбора помещений формата shell&coreи самостоятельной реализации проекта FIT-OUT.

Стоимость

С точки зрения стоимости предложений, помещения с отделкой позиционируются на рынке в среднем на 20-30% дороже объектов формата shell&core. В среднем расходы на аренду помещения shell&core составят около 700 долларов за кв.м. в год включая НДС, тогда как предложения с отделкой оцениваются в 850 долларов за 1 кв.м. в год включая НДС.

Стоимость реализации FIT-OUT проекта класса А, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию,составляет от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м, что на первых этапах,конечно же, увеличивает объем затрат на офис.

Сопоставление среднего уровня затрат на аренду офисных помещений класса «А» в случае аренды помещения без отделки (shell&core), арендных каникул и затрат на реализацию FIT-OUT проекта и аренды помещения с отделкой девелопера,с учетом НДС, из расчета на 1000 кв. м.

Если сравнивать только затраты на аренду и реализацию проекта FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению офисного помещения и вариант аренды предложения с отделкой, стоимость обоих подходов сравняется на 6 год эксплуатации.

Качество

Проекты FIT-OUT делятся на две основные группы: клиентами в первой выступают конечные «потребители» офисов, и вторая, в качестве заказчиков в которой выступают девелоперы, выводящие на рынок свои здания.

Основным отличием этих направлений является подход к выбору проектных, строительных, отделочных и инженерных решений. Показателен факт, что в среднем девелопер тратит на базовую отделку помещений порядка 500 долларовза кв.м. Тогда как вилка стоимости проектов для конечных потребителей — от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м., а в нашем расчете принята стоимость 1000 долларов за 1 кв.м.

Для девелопера этап FIT-OUT является всего лишь частью процесса вывода здания на рынок. Поэтому основный упор делается на оптимизацию издержек, зачастую в ущерб функциональной и имиджевой составляющей, что приводит к снижению уровня комфортабельности офиса.

В случае самостоятельного выполненного FIT-OUT проекта, заказчик имеет прямую заинтересованность в максимально высоком качестве работ. Как результат, более детально прорабатываются все составляющие проекта: планировка, дизайн интерьеров, материалы отделки, инжиниринговое оборудование, что обуславливает высокое качество и долговечность офиса. Например, технологии, используемые PRIDEX Group, позволяют реализовать проект, который будет современным и комфортабельным на протяжении более 10 лет.

Эффективность

Выбор помещения с готовой отделкой — это всегда компромисс. Причем компромисс не в пользу своего бизнеса. Если исходить из того, что каждый бизнес уникальный, то каждой компании требуется индивидуальное рабочее пространство, полностью соответствующее ее задачам и ценностям.

Работая над планировками и концепцией размещения персонала, проектная команда учитывает специфику заказчика и планы его развития, предлагая в результате решение, учитывающее не только современное состояние бизнеса клиента, но и развитие компании в перспективе, что позволяет значительно увеличить эффективность офиса

В продуманном и качественно реализованном офисном пространстве производительность труда сотрудника вырастает в среднем на 4-8%. В таком случае, офис становится одним из основных конкурентных качеств компании в глазах персонала, что положительно влияет на мотивацию сотрудников, снижение «текучки» и т.д.

Преимущества свободной планировки и проектов FIT-OUT очевидны: клиент получает карт-бланш на реализацию проекта. Он сам определяет дизайн и начинку проекта, исходя из своих предпочтений, выбирает наиболее рациональную и удобную планировку,тем самым, реализуя максимально эффективный для себя офис.

Резюме

На основании всех трех факторов, мы провели оценку каждого варианта для среднего офиса площадью 1000 кв.м.

В данном расчете мы не учитываем стоимости «использования денег», т.к. произведенные затраты уменьшают налоговую нагрузку и данный показатель не является существенным.

Вариант самостоятельной реализации проектов FIT-OUT избирают большинство представителей Fortune 500, корпоративные стандарты которых предписывают компаниям менять офисы не реже, чем раз в 5-7 лет, то есть за период окупаемости проекта FIT-OUT. Подобная стратегия позволяет максимально эффективно использовать ресурсы офисного пространства с одной стороны, при наиболее рациональных расходах с другой.

Таким образом, реалии рынка свели на нет практически все аргументы в пользу помещений с девелоперской отделкой. Разумеется, в случае необходимости быстрого переезда, подобные предложения сохраняют свою привлекательность, тогда как в остальных случаях преимущества подхода, предусматривающего аренду помещения shell&core и самостоятельную реализацию проекта FIT-OUT, очевидны.

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex Group

В разделе на вопрос Что такое шелл энд кор? И в конце 1 или 2 "р"? заданный автором Альфия лучший ответ это Shell - Раковина, оболочка.
Core - ядро, сердцевина.
Возможно вы имеете ввиду другое, но я знаю только эти.
Иван Екимов
Искусственный Интеллект
(113491)
С недвижимостью я дела не имею, поэтому сказать не могу. Попробуйте дать всю фразу, где вам встретились эти слова. В английском слов не так уж и много, поэтому они грузят на одно слово целую кучу смыслов и понять можно только имея всю фразу целиком, а иной раз и несколько предложений надо, чтобы понять о чём речь.

Ответ от Ольга К. [гуру]
Shell and corr.
Муж объяснял, я так поняла, что это корпус мотора и что-то такое металлическое в моторе, где какие-то штыри ходят... Ничего не поняла...

Ответ от Александр Антонов [гуру]
когда строится коробка здания со всеми центральными системами, а затем отдельными фрагментами продается или сдается в аренду.

Ответ от 20090114 [гуру]
Shell&Core - состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора. Так, обычно на время отделочных работ предоставляются арендные каникулы, в течение которых плата за аренду не взимается. Бывает, что каникулы не предоставляются, а вместо этого собственник компенсирует арендатору какую-то часть затрат на проведение отделочных работ. Всегда – меньшую. Исключительный случай – когда собственник выполняет отделку за свой счет. Если собственник сам сделал в офисе всю внутреннюю отделку, то затраты на нее будут включены в арендную плату. Готовые офисы предпочитают снимать российские компании, которым надо срочно въехать в новое помещение.

Поиск подходящего офиса для вашей компании – достаточно длительный и сложный процесс. Необходимо определиться с локацией, размерами помещения, планировочными решениями, арендной ставкой и многими другими параметрами. После того, как выбор сделан, остаётся один важный и достаточно спорный момент – брать готовый к въезду офис или сделать ремонт самостоятельно, то есть арендовать, что называется, shell & core. Давайте раз и навсегда разберемся с этим вопросом.

Состояние офисного помещения shell core – что это

«Что значит shell & core?» – именно с этого начинается поиск ответа на вопрос: на какой стадии ремонта арендовать офис. Shell & core (или «под отделку») – это состояние помещения, при котором оно еще не пригодно к въезду. Этот тип офисной отделки представляет собой полное ее отсутствие, где есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты. В зависимости от класса здания состояние офиса может отличаться: в бизнес-центрах «А» класса в данном случае площадка может быть полностью готова к обустройству, а вот в классах «B» и «C» могут потребоваться дополнительные работы по выравниванию стен, установки пожарной сигнализации и вентиляции.

Предчистовая отделка – это состояние помещения, после которого следует чистовой ремонт. Как правило, это полностью выровненные стены, залитый пол, проведенные коммуникации, исправная работа отопления и системы вентиляции. Грубо говоря, это переходный этап между shell & core и чистовой офисом. Чистовая отделка же предполагает, что офис готов к въезду, и дополнительные отделочные работы можно проводить только по необходимости и желанию арендатора или собственника.

Плюсы и минусы shell and core

Предчистовая отделка, несмотря на некоторые неудобства, имеет как недостаткои, так и ряд преимуществ.

Недостатки shell & core:

1. Требуется много времени на подготовку помещения к въезду.
2. Большие затраты на материалы и ремонтные работы.
3. Большие риски, связанные с выявлением серьезных погрешностей при строительстве, резким ростом цен на материалы или банкротством компании.

Есть и положительные моменты выбора пространства в состоянии shell & core:

• во-первых, есть возможность изначально оформить офис в собственном уникальном стиле или разделить его на зоны;
• во-вторых, арендодатель, как правило, на время ремонта предоставляет арендные каникулы либо производит ремонт за свой счет;
• в-третьих, выбор в пользу варианта «под отделку» будет рациональным решением, если вы собираетесь переезжать через три и более месяца.

Преимущества чистовой отделки

Готовый к въезду офис пользуется большей популярностью среди арендаторов.

Причин выбрать именно такое рабочее пространство несколько:

1. Экономия времени. Чистовая отделка позволяет компании заселиться в офис в кротчайшие сроки, если нет других мешающих факторов (текущие арендаторы или проблемы с оплатой).
2. Экономия средств. Обычно, такой офис ближайшее время не требует дополнительных затрат на ремонт, тем не менее отделка в нем, как правило, самая обыкновенная. Если арендатор сам выявил желание сменить интерьер, то он может это сделать по договоренности с собственником.
3. Есть возможность в будущем сделать более качественный ремонт, так как за первое время пользования офисом, здание успеет «осесть», что не повлечет за собой каких-либо негативных изменений во время работ по редизайну или смене планировки.

Какой вид отделки выбрать?

Выбор типа офисе, как уже говорилось выше, вопрос спорный, и дать на него однозначный ответ сложно. Главное, на что стоит опираться при выборе, – это бюджет вашей организации, который вы готовы вкладывать в ремонтные работы, а также планируемое время переезда, специфика деятельности и приверженность фирменному стилю. Если вы хотите быстрее преступить к работе, и вас не волнует цвет стен, то вы можете остановить свой выбор на готовом к въезду офисе. Если же вы готовы вкладывать дополнительные средства в рабочее пространство и при этом не планируете срочный переезд, то shell & core для вас.

Офис «под отделку» или shell & core – это помещение без какого-либо ремонта, которое требует времени и средств перед тем как стать пригодным к эксплуатации. Помещение с чистовой отделкой – это готовое к заселению рабочее пространство, которое удобнее для арендатора и требует меньших затрат. Готовый офис или требующий вложений – решать вам. Здесь многое зависит от специфики деятельности компании, сроках переезда и бюджетах, которыми располагает ваша организация.